こんにちは。
元住宅営業マンまめおやじです。
住宅業界歴34年・宅建士・FP資格保有。現場で何百件ものローン審査や資金計画に携わった経験からお伝えします。
本記事では、2025年版の住宅ローン控除について、制度の内容・受けられる条件・最大控除額・改正の背景まで詳しく解説します。
◆「2026年版 住宅ローン控除」の記事はこちらからどうぞ
- これからマイホームを購入予定の方
- 住宅ローン控除の最新制度を知りたい方
- 補助金や減税制度を最大限に活用したい方
1. 住宅ローン控除とは？
1-1. メリット
- 所得税や住民税の負担軽減が期待できる
- 長期間にわたる控除で、総額数百万円の節税効果
- 住宅購入時の資金計画が立てやすくなる
1-2. デメリット
- 控除を受けるには確定申告が必要
- 所得や住宅の条件によっては控除が受けられない場合がある
- 控除額が年末のローン残高や所得税額に依存する
2. 住宅ローン控除を受ける条件
2-1. 住宅ローン控除を受けられる人
- 合計所得金額が2,000万円以下の方
- 住宅を取得し、取得日から6か月以内に居住を開始した方
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住している方
- 住宅ローンの返済期間が10年以上ある方
2-2. 住宅ローン控除を受けられない人
- 合計所得金額が2,000万円を超える方
- 住宅を取得後、6か月以内に居住を開始しなかった方
- 控除を受ける年の12月31日までに居住していない方
- 住宅ローンの返済期間が10年未満の方
2-3. 住宅ローン控除を受けられるローン
控除の対象となるローンには条件があります。主なポイントは以下の通りです。
- 金融機関（銀行・信用金庫・労働金庫・フラット35など）からの借入であること
- 返済期間が10年以上であること
- 親族や知人からの個人間借入は対象外
- 勤務先からの借入の場合、金利が0.2%未満であれば対象外
2-4. 住宅ローン控除を受けられる住宅
- 床面積が50㎡以上（一定の条件を満たす場合は40㎡以上）であること
- 自己の居住用住宅であること
- 新築または取得後使用されたことのない住宅、または一定の条件を満たす中古住宅であること
2-5. 補助金との関係・併用の注意点
- 「子育てグリーン住宅支援事業」などの補助金と併用可能
- 補助金を受けた場合、その金額は住宅取得費用から差し引かれるため、控除額に影響する可能性がある
- 補助金と住宅ローン控除の併用には、それぞれの制度の条件を満たす必要がある
◆「住宅ローン控除を受けられない」記事の詳細はこちらから
3. 住宅ローン控除の年末残高上限と最大控除額
住宅の種類によって、借入限度額や控除期間、最大控除額が異なります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7% | 13年 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 0.7% | 13年 | 318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 0.7% | 13年 | 273万円 |
| その他の住宅（省エネ基準未適合） | — | — | — | 0円 |
◆「長期優良住宅」記事の詳細はこちらから
※2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン控除の対象外となっています。
3-1. 認定長期優良住宅・低炭素住宅
- 借入限度額：4,500万円（最大控除額：409.5万円）
- ※子育て世代等は借入限度額5,000万円（最大控除額：455万円）
3-2. ZEH水準省エネ住宅
- 借入限度額：3,500万円（最大控除額：318.5万円）
- ※子育て世代等は借入限度額4,500万円（最大控除額：409.5万円）
3-3. 省エネ基準適合住宅
- 借入限度額：3,000万円（最大控除額：273万円）
- ※子育て世代等は借入限度額4,000万円（最大控除額：364万円）
3-4. その他の住宅（省エネ基準未適合）
- 控除はありません。
- ※2023年までに新築の建築確認済は2,000万円（最大控除額：182万円）
さらに、「子育て世代等」には上限枠が増額されています。
子育て世代等とは、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」のことをいいます。
4. 2024年以降の制度改正と注意点
4-1. 控除率が1.0%→0.7%に引き下げられた理由
2022年の税制改正で、控除率は従来の1.0%から0.7%に引き下げられました。
背景にあるのは「逆ざや問題」です。住宅ローン金利が1.0%を下回るケースが増えたことで、
「ローン残高に対して支払う利息より、控除で戻ってくる税金の方が多い」という逆転現象が生じていました。
これを是正するために控除率が引き下げられた経緯があります。
控除率は下がりましたが、控除期間が新築住宅で最長13年に延長されており、
総額で見れば制度の恩恵は依然として大きいです。
4-2. 省エネ基準未適合の新築が対象外になった理由
2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン控除の対象外となりました。
政府が掲げる「2050年カーボンニュートラル」の実現に向け、住宅の省エネ性能を底上げすることが目的です。
国として「低性能な住宅の新築を税制面から後押しするのをやめる」という明確なメッセージと言えます。
これにより、「安ければいい」という選択が税制面で不利になりました。
性能の低い住宅は光熱費も高くなりやすいため、長期的なコストも含めて検討する必要があります。
4-3. その他の改正ポイント
- 所得要件が合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げ
- 中古住宅の控除期間は10年（新築より短い点に注意）
5. ローン控除を受ける方法
住宅ローン控除を受けるには、初年度は確定申告が必要です。
申告時期はおおむね2/1〜3/15頃で、確定申告会場のほか、スマホ・PCでオンライン申告も可能です。
6. 元住宅営業マンの事例紹介
筆者が実際に行った確定申告の流れは以下の通りです（PCで実施）。
- マイナポータルで各種データ（保険・ふるさと納税）を紐付け
- 医療費控除は対象外と確認
- 収入と経費の記録
- 一時所得に関する情報を用意
- 住宅ローン残高証明書を用意
- 確定申告書等作成コーナーで入力
- 所得税を楽天ペイで支払い（30万円以下の場合）
会社員の場合、3は源泉徴収票になります。
2年目以降は年末調整で手続きが完結するため、確定申告は初年度のみです。
◆「平屋自宅の築５年レポート」記事の詳細はこちらから
7. まとめ
- 住宅ローン控除は誰でも受けられるわけではない
- 2024年以降、省エネ基準未適合の新築は控除対象外
- 控除率引き下げの背景には「逆ざや問題」がある
- 「子育て世帯等」は借入限度額が増額される
- 十分返済可能な範囲で、かつ性能の高い住宅を建てる場合は積極的に活用を
「本記事は情報提供を目的としており、税務・法律の専門的アドバイスではありません。個別の状況については専門家にご相談ください」→ [免責事項はこちら]
家づくりは正解が一つではありません。
本記事の内容が、後悔のない判断をするための参考になれば幸いです。
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ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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