元住宅営業マンとして約34年間、ハウスメーカー・工務店・不動産開発の現場に携わってきました。
本記事は、営業現場と自宅建築の両方を経験した筆者が、実務経験に基づき家づくりに関する判断材料となる情報を提供することを主な目的としています。
記事内にはPR・アフィリエイトリンクを含む場合がありますが、特定の商品やサービスの購入を推奨・強制するものではありません。
こんにちは。
元住宅営業マンまめおやじです。
「坪単価〇〇万円から！」
住宅会社の広告や営業トークでよく耳にする「坪単価」。
家づくりの予算を考える上で、
非常に分かりやすい指標として多くの人が注目します。
しかし、この坪単価だけで住宅の価格や価値を判断するのは、
実はとても危険なことなのです。
坪単価に含まれるもの、含まれないもの。
契約時の坪単価と、最終的に支払うことになる坪単価の違い。
これらを正確に理解していなければ、「話が違う！」「予算オーバーだ！」
と後悔することになりかねません。
今回は、元住宅営業マンまめおやじが、坪単価のカラクリを徹底解説。
坪単価だけで判断する危険性から、どこまでが坪単価に含まれるのか、
そして契約後に追加費用が発生しやすいポイントまで、
住宅購入を検討中のあなたが知るべき「坪単価の真実」をお伝えします。
賢い家づくりのために、ぜひ最後までお読みください。
- 住宅の坪単価について詳しく知りたい方
- 坪単価だけで住宅会社を選ぼうとしている方
- 契約後に予算オーバーになるのが心配な方
- 住宅の適正価格を見極めるポイントを知りたい方
- 元住宅営業マンのリアルな視点から、坪単価の裏側を知りたい方
1. 坪単価は「目安」に過ぎない！安易に判断する危険性
家づくりを考え始めたとき、まず目にするのが「坪単価」ではないでしょうか。
多くの住宅会社が広告やパンフレットで提示するこの数字は、一見すると家の価格を比較する上で非常に便利に見えます。
しかし、この坪単価だけで安易に判断するのは、実は大きな落とし穴があるのです。
1.1. 坪単価の定義の曖昧さ：会社によって計算方法が違う！？
驚かれるかもしれませんが、実は坪単価には明確な定義がありません。
そのため、住宅会社によってその計算方法が大きく異なるのが実情です。
•延床面積で計算するか、施工床面積で計算するか:
坪単価を算出する際の「床面積」には、延床面積（建築基準法上の床面積）と
施工床面積（吹き抜けやバルコニーなども含む、実際に工事を行った面積）の
2種類があります。
施工床面積で計算する方が数字上は坪単価が安く見えますが、
実際に使える面積は延床面積の方が少ないため、注意が必要です。
•どこまでを本体工事費に含めるか:
坪単価は「本体工事費を床面積で割ったもの」とされていますが、
この「本体工事費」にどこまで含めるかは会社によってバラバラです。
例えば、照明器具やカーテン、エアコンなどが含まれる場合もあれば、
全く含まれない場合もあります。
1.2. 「安い坪単価」の裏側：最低限の仕様と別途費用
「坪単価30万円台！」といった魅力的な広告を目にすることもあるでしょう。
しかし、こうした「安い坪単価」には、必ずと言っていいほど裏側があります。
•最低限の仕様で提示されているケースが多い:
広告に掲載されている坪単価は、
その住宅会社で建てられる最もシンプルなプランや、最低限の設備・建材で建てた場合の価格であることがほとんどです。
実際にあなたが希望する間取りや設備にすると、坪単価は跳ね上がることがほとんどです。
•オプション費用や諸費用が別途かかること:
坪単価に含まれない「別途工事費」や「諸費用」が、後からどんどん加算されていくケースが非常に多いです。
これらを含めると、最終的な総額は当初の坪単価から想像できないほど高くなることも珍しくありません。
•広告表示の坪単価は「おとり」である可能性:
残念ながら、一部の住宅会社では、集客のためだけに極端に安い坪単価を提示し、
顧客を呼び込む「おとり広告」のような形で利用していることもあります。
安すぎる坪単価には、まず疑いの目を持つことが大切です。
1.3. 坪単価だけで比較する落とし穴：品質や性能を見落とす危険性
坪単価だけで住宅会社を比較すると、
本当に大切な品質や性能、デザイン、アフターサービスといった要素を見落としてしまう危険性があります。
•品質、性能、デザイン、アフターサービスなどが考慮されない:
同じ坪単価であっても、
使用されている建材のグレード、耐震性や断熱性といった住宅性能、デザインの自由度、そして引き渡し後の保証やメンテナンス体制は、
住宅会社によって大きく異なります。
これらを無視して坪単価だけで比較するのは、車の燃費だけで車種を選ぶようなものです。
•同じ坪単価でも、住宅会社によって提供される価値が大きく異なること:
坪単価はあくまで「価格」の一部を示す指標であり、
「価値」を測るものではありません。
あなたの家族が長く快適に暮らせる家を建てるためには、
坪単価以外の要素を総合的に評価することが不可欠です。
2. 坪単価に「含まれるもの」と「含まれないもの」の境界線
坪単価の曖昧さを理解した上で、次に知っておくべきは
「何が坪単価に含まれていて、何が含まれていないのか」という具体的な内容です。
ここを把握しておかないと、後で「聞いてない！」とトラブルになる可能性があります。
2.1. 一般的に坪単価に含まれるもの（本体工事費）
坪単価は、主に「本体工事費」を基準に算出されます。
本体工事費とは、建物そのものを建てるために必要な費用です。
•基礎工事:
建物を支える基礎を作る工事。
•構造躯体:
柱や梁、壁など、建物の骨組みとなる部分。
•屋根: 屋根材の設置。
•外壁: 外壁材の設置。
•内装: 壁紙、床材、天井材の設置。
•建具: ドアや窓の設置。
•設備:
キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの水回り設備（ただし、標準仕様のものがほとんどです）。
これらは、住宅会社が提示する坪単価のベースとなる部分ですが、
その範囲は会社によって微妙に異なることを覚えておきましょう。
2.2. 坪単価に含まれないことが多いもの（別途工事費・諸費用）
家を建てる際には、本体工事費以外にも様々な費用が発生します。
これらは「別途工事費」や「諸費用」と呼ばれ、坪単価には含まれないことがほとんどです。
しかし、これらを合わせると、総額の2割から3割を占めることも珍しくありません。
•別途工事費:
•外構工事:
庭、駐車場、アプローチ、門扉、フェンスなど、建物の外側の工事費用です。
家の印象を大きく左右する部分ですが、坪単価には含まれません。
•給排水引き込み工事:
公共の水道管や下水管から敷地内に配管を引き込む工事です。
敷地の状況によって費用が大きく変動します。
•ガス引き込み工事:
都市ガスやプロパンガスを引き込む工事です。
•地盤改良工事:
地盤調査の結果、地盤が弱いと判断された場合に行う工事です。
数十万円から数百万円かかることもあり、予期せぬ出費となることが多いです。
•解体工事:
建て替えの場合、既存の建物を解体する費用です。
•空調工事:
エアコンの設置費用です。標準で含まれる場合もありますが、含まれないことも多いです。
•照明器具、カーテン、造作家具:
これらは施主が自由に選ぶことが多いため、別途費用となるのが一般的です。
•太陽光発電システム:
導入する場合は別途費用がかかります。
•諸費用:
•登記費用:
土地や建物の所有権を登記するための費用です。
•ローン手数料:
住宅ローンを借りる際にかかる手数料です。
•火災保険料:
万が一の災害に備える保険料です。
•不動産取得税、印紙税: 不動産を取得した際にかかる税金です。
•引っ越し費用、仮住まい費用: 建て替えの場合に発生する費用です。
2.3. 住宅会社による違い：「フル装備」「コミコミ価格」にも注意
「フル装備」「コミコミ価格」といった表示で、別途費用が少ないことをアピールする住宅会社もあります。
しかし、ここにも注意が必要です。
•どこまでを本体工事費に含めるかは会社によって様々:
「フル装備」と謳っていても、その「フル装備」があなたの希望するレベルであるとは限りません。
標準仕様の範囲をしっかりと確認することが大切です。
•「フル装備」「コミコミ価格」といった表示にも注意が必要:
一見お得に見えますが、実際には含まれる設備のグレードが低かったり、選択肢が少なかったりすることがあります。
結局、希望の設備に変更すると追加費用が発生し、総額が高くなるケースも少なくありません。
3. 契約時の坪単価と最終的な坪単価はなぜ変わる？
住宅会社から提示される坪単価は、あくまで「契約時」のものです。
しかし、実際に家が完成し、引き渡しを受けるまでの間に、最終的な坪単価が大きく変動することはよくあります。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
3.1. 契約時の坪単価：あくまで概算と標準仕様
•あくまで概算であり、標準仕様での提示が多い:
契約時の坪単価は、詳細な設計や仕様が固まっていない段階での「概算」であることがほとんどです。
また、その坪単価は、住宅会社が設定する「標準仕様」に基づいています。
標準仕様とは、その会社が一般的に提供する設備や建材のグレードを指します。
•詳細な打ち合わせ前の段階での目安:
契約前は、まだ具体的な間取りや設備、外観デザインなどが漠然としていることが多いでしょう。
そのため、提示される坪単価は、あくまで「このくらいの家なら、このくらいの費用がかかりますよ」という目安に過ぎないのです。
3.2. 契約後の追加費用：夢を叶えるための「上乗せ」
契約後に坪単価が変動する最大の理由は、
施主の要望による「オプション追加」です。
家づくりは、打ち合わせを重ねるごとに具体的なイメージが膨らみ、様々なこだわりが出てくるものです。
•間取り変更、設備のグレードアップ:
「リビングをもう少し広くしたい」「キッチンは最新の食洗機を入れたい」「お風呂はジェットバスにしたい」など、
間取りの変更や設備のグレードアップは、追加費用が発生する典型的な例です。
•外壁材の変更、収納の追加:
外壁材をサイディングからタイルに変更したり、
壁一面に造作収納を設けたりすることも、坪単価を押し上げる要因となります。
•地盤調査の結果による地盤改良工事の発生:
契約前の地盤調査で問題がなくても、詳細な調査の結果、地盤改良が必要と判断されることがあります。
これは予期せぬ大きな出費となるため、事前に可能性について確認しておくべきです。
•予期せぬ工事:
古い建物の解体費用や、 敷地内の障害物撤去費用、アスベスト除去費用など、
契約時には想定していなかった工事が発生することもあります。
3.3. 最終的な坪単価：総額を延床面積で割ったもの
最終的な坪単価とは、
建物本体価格に加えて、別途工事費、オプション費用、諸費用など、
家づくりにかかったすべての費用を合計した「総額」を、延床面積で割ったものです。
当然ながら、契約時の坪単価よりも高くなるのが一般的です。
•契約時の坪単価よりも高くなるのが一般的:
多くの人が、契約時の坪単価と最終的な坪単価のギャップに驚きます。
このギャップを最小限に抑えるためには、
契約前の段階で、可能な限り詳細な見積もりを取り、追加で発生しそうな費用についても
住宅会社としっかり話し合っておくことが重要です。
4. 坪単価に惑わされない！賢い住宅価格の見極め方
坪単価の曖昧さや変動リスクを理解した上で、ではどのようにすれば賢く住宅価格を見極めることができるのでしょうか。
大切なのは、坪単価という数字だけに囚われず、総合的な視点を持つことです。
4.1. 総額で比較する：建物本体価格だけでは不十分
•建物本体価格だけでなく、別途工事費、諸費用を含めた「総額」で比較検討する:
住宅会社から提示される見積もりは、まず「建物本体価格」が中心になりますが、それだけでは家は建ちません。
外構工事や地盤改良費、各種申請費用、登記費用、ローン手数料など、様々な費用が加算されます。
これらの費用をすべて含めた「総額」で比較検討することが、予算オーバーを防ぐための最も重要なポイントです。
•住宅会社には必ず「総額の見積もり」を依頼する:
複数の住宅会社を比較する際は、必ず同じ条件で「総額の見積もり」を依頼しましょう。
曖昧な表現や「一式」といった項目が多い場合は、詳細な内訳を求めることが大切です。
4.2. 見積書の内容を細かくチェックする：不明点は即座に質問
•何がどこまで含まれているのか、不明な点は必ず質問する:
見積書は専門用語が多く、分かりにくい部分も多いでしょう。
しかし、不明な点をそのままにしておくと、後でトラブルの原因になります。
遠慮せずに、担当者に納得いくまで説明を求めましょう。
•一式計上ではなく、詳細な内訳を求める:
「〇〇工事一式」といった項目が多い見積書は要注意です。
何にいくらかかっているのかが不透明なため、後から追加費用が発生しやすい傾向があります。
できる限り、詳細な内訳を提示してもらいましょう。
4.3. 複数社から見積もりを取る：相場感を養う
•同じ条件で複数社から見積もりを取り、比較検討する:
複数の住宅会社から見積もりを取ることで、それぞれの会社の価格帯や、含まれる内容の違い、そして市場の相場感を養うことができます。
ただし、闇雲に多くの会社から取るのではなく、自分の希望に合いそうな数社に絞って依頼するのが効率的です。
•相見積もりを取ることで、適正価格が見えてくる:
複数の見積もりを比較することで、提示された価格が適正かどうかを判断する材料になります。
あまりにも安すぎる会社や、逆に高すぎる会社には、その理由をしっかり確認しましょう。
4.4. 担当者とのコミュニケーション：信頼関係の構築
•疑問や不安な点は遠慮なく質問し、納得いくまで説明を求める:
家づくりは一生に一度の大きな買い物です。疑問や不安を抱えたまま進めるのは避けましょう。
どんな些細なことでも、担当者に質問し、納得できるまで説明を求めることが大切です。
•信頼できる担当者を見つけることが重要:
長い期間にわたる家づくりを共に進める担当者は、あなたのパートナーとも言える存在です。
質問に丁寧に答えてくれるか、こちらの要望をしっかり聞いてくれるか、専門知識が豊富かなど、
信頼できる担当者を見つけることが、後悔のない家づくりには不可欠です。
5. 住宅会社選びのポイント：坪単価以外の視点
坪単価だけでなく、住宅会社を選ぶ上で他にも重要なポイントがあります。
これらを総合的に判断することで、本当にあなたに合った会社を見つけることができるでしょう。
•会社の信頼性・実績:
創業年数、これまでの施工実績、実際に家を建てた顧客からの評判や口コミは、
会社の信頼性を測る上で重要な情報です。
完成見学会やOB宅訪問などを活用して、実際の声を聞いてみるのも良いでしょう。
•デザイン・設計力:
あなたの理想とするデザインや間取りを、具体的に形にしてくれる設計力があるかどうかも重要です。
過去の施工事例や、設計士との打ち合わせを通じて、その会社のデザイン力を確認しましょう。
•性能・品質:
耐震性、断熱性、気密性、省エネ性能など、住宅の基本的な性能や品質は、快適な暮らしと直結します。
これらの性能がどの程度確保されているのか、具体的な数値や根拠を提示してもらいましょう。
•アフターサービス・保証:
家は建てて終わりではありません。
引き渡し後の保証内容、定期点検の有無、メンテナンス体制など、
長期にわたるサポート体制が充実しているかどうかも、住宅会社選びの重要なポイントです。
•担当者との相性:
前述の通り、担当者とは長い付き合いになります。
あなたの要望を理解し、親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる担当者との出会いは、
家づくりを成功させる上で非常に大きな要素となります。
元住宅営業マンまめおやじのひとこと
現役時代、坪単価を聞いてくるお客様は非常に多かったです。
初回の打ち合わせでは、サンプルの間取りを事前に用意し、
キッチン設備や太陽光の有無や、断熱等の仕様のプレゼンボードを用意して
「一例ですが、この35坪の間取りで建物本体価格は〇〇万円、別途費用で〇〇万～〇〇万かかり、合計〇〇万～〇〇万はかかります」
という説明をしていました。
具体的な打合せに入ると、
間取とセットで概算金額を提示し、坪単価はこちらから言わずに聞かれたらその場で計算して伝えていました。
打合せがすすんでいくと、あまり坪単価を聞いてこなくなりました。
お客様は最初は坪単価を気にしてましたが、徐々に間取りや設備仕様や総予算に興味が移っていくようでしたね。
まとめ
住宅の「坪単価」は、家づくりの予算を考える上で非常に便利な指標ですが、
その裏には多くの「罠」が潜んでいます。
坪単価だけで住宅の価格や価値を判断することは、後悔につながる大きなリスクを伴います。
大切なのは、坪単価に含まれる範囲を正確に理解し、別途工事費や諸費用を含めた「総額」で比較検討すること。
そして、見積書の内容を細かくチェックし、不明な点は納得いくまで質問することです。
元住宅営業マンまめおやじのアドバイスを参考に、
坪単価のカラクリを見破り、賢く、そして後悔のない家づくりを実現してください。
あなたの理想の住まいが、適正な価格で手に入ることを心から願っています。
家づくりは正解が一つではありません。
本記事の内容が、後悔のない判断をするための参考になれば幸いです。
筆者の考え方や立ち位置については
当ブログについて
にまとめています。
ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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