こんにちは。元住宅営業マンまめおやじです。
「そろそろ実家を建て替えようかな」「今の家、地震が来たらちょっと心配…」
そう思いながらも、建て替えにはお金も手間もかかるし、本当にやるべきか悩みますよね。
本記事では、元住宅営業マンのリアルな体験談を交えながら、建替えのメリット・デメリット、よくあるトラブルや対策などをわかりやすく解説します。
建て替えに踏み出すかどうか迷っている方が、安心して次の一歩を踏み出せるような内容をまとめています。
- 古い家を建替えるか迷っている人
- 耐震性に不安がある人
- 家族構成が変化（子育て・二世帯など）
- リフォームで済むのか不安な人
- 土地に制約があるかもしれない人
1. 建替えとは？
■カンタンに説明
建替えとは、「古い家を壊してから新しく家を建てること」です。
一般的には、築年数が古く、耐震性や間取り、設備に不満がある場合に選ばれます。
リフォームとは違い、骨組みから完全に新しくできるのが大きな特徴です。
「新築そっくりさん」というものがありますが、建替えではありません。これはリフォームになります。
■元住宅営業マンのひとこと
建替えは「家をゼロからやり直せるチャンス」です。
将来を見据えて、間取りや性能を一から考え直すことで、暮らしが大きく快適になりますよ！
2. 建替えのメリット
■主なメリット
- 耐震性が大幅に向上する
- 断熱・気密性があがり、冬暖かく夏涼しい
- 最新の省エネ設備を導入できる
- 間取りを自由に設計できる
- 見た目（デザイン）が新築同様に一新
- 固定資産税が軽減されるケースも
■カンタン解説
1.耐震性が大幅に向上する
建築基準法の耐震基準が1971年・1981年・2000年と改正されて、大幅に強化されています。
地震大国に住む我々としては、旧基準の古い家に住み続けるより、新基準の家の方が地震に対するリスクを低くすることができます。
2.断熱・気密性が上がり、冬暖かく夏涼しい
2025年４月１日以降着工の新築住宅の省エネ基準の適合が義務化されました。
断熱等級は４以上となり、それを下回る住宅は建てられません。
3.最新の省エネ設備を導入できる
太陽光発電、蓄電池などの最新設備も導入しやすくなります。
4.間取りを自由に設計できる
今まで住んでいた家の間取りの不満点を一気に解消することができます。
5.見た目（デザイン）が新築同様に一新
古い家から新築にすることで、気分も一新。家族の気持ちも変わります。
6.固定資産税が軽減されるケースも
一定の要件を満たすと、「建替え特例」が使える場合も。
１月１日時点で更地だった場合に、土地の固定資産税を家が建っていた時の評価にしてくれるものです。
最近はZEH住宅や長期優良住宅に対応した建替えが人気です。
「古い家の不安」から卒業し、性能も間取りもアップグレードできます
■参 考
子育てグリーン住宅支援事業では、一定の条件を満たすと最大160万円の補助金をもらうことができます。詳しくは公式サイトをご覧ください。
3. 建替えのデメリット
■よくあるデメリット
- 仮住まいが必要になる
- 2回の引っ越しが必要（仮住まい→新居）
- 家具・荷物の保管場所を確保しないといけない
- 解体費用が別途かかる
- 子どもの学校・通勤の影響も出ることがある
- 工期が長く、数か月〜半年以上かかることも
■カンタン解説
建替えでは、まず今の家を解体しなければならないため、仮住まいと荷物保管が必要になります。
引越しも2回必要なので、体力的・金銭的にも負担になります。
仮住まいについては特に重要。適当な広さの仮住まいがない、ペットがいる、などの理由で仮住まい先が限定される場合も。
物件によっては、通勤や子供の通学に影響することも。
■元住宅営業マンのひとこと
親戚にボロボロの空き家に安い家賃で半年ほど我慢した夫婦がいました。
場所によってはなかなか短期で貸してくれない場合もありました。
「建替えは大変そう…」と感じるかもしれませんが、事前の段取り次第でスムーズに進みます。
信頼できる工務店や住宅会社と組めば、仮住まいのサポートもあるので安心ですよ。
4. よくあるトラブル事例
■主なトラブル
- 解体時の騒音・ほこり・振動による近隣トラブル
- 建物の高さ・位置（GL設定など）でのトラブル
- 隣地との境界問題が未確定だった
- 仮住まい期間が延びて家賃やトランクルーム代が増える
1.解体時の騒音・ほこり・振動による近隣トラブル
家を壊すとどうしてもご近所に迷惑がかかるもの。事前にキチンの挨拶が一番重要。
2.建物の高さ・位置（GL設定など）でのトラブル
基礎工事や外構工事で想定外の残土がでて、追加費用がかかる場合も。
3.隣地との境界問題が未確定だった
壊す前に境界を確認が重要。トラブルのもとに。境界が確定していないのに壊すのはNG。
4.仮住まい期間が延びて家賃やトランクルーム代が増える
解体は壊してみないとわからない部分もあり、工期は余裕を見ておくことが重要。
■カンタン解説
建替えは解体工事から始まるため、音・粉塵・振動などでご近所とトラブルになることがあります。
さらに、古い土地では境界があいまいな場合もあり、工事が進められないケースもあります。
■元住宅営業マンのひとこと
トラブルの多くは「事前確認不足」が原因です。
特に解体前の近隣挨拶や境界の再確認は、時間をかけてでも丁寧に行うべきポイントです！
★「外構工事」についてはこちらの記事もご覧ください。
5. トラブルを防ぐための対策
■主な対策
- 工事前に「境界確認書」や「測量図」を準備しておく
- GL（地盤高さ）は建築・解体・外構業者で予め決める
- 近隣への事前挨拶を業者と一緒に行う
- 解体・建築スケジュールにゆとりを持つ
- 仮住まいと荷物の保管先を早めに手配しておく
1.工事前に「境界確認書」や「測量図」を準備しておく
土地家屋調査士に依頼して境界確定をお願いして、境界杭を設置がベスト。
もしくは、境界に接する部分の土地所有者を集めて、境界を確認して書面に残しましょう。
2.設計GL（地盤高さ）は建築・解体・外構業者で予め決める
壊す前に予め設計GLを決めて打合せしておきましょう。
解体時に残土を出した方が費用が安くなる場合があります。
3.近隣への事前挨拶を業者と一緒に行う
業者まかせではなく、施主（あなた）も行いましょう。
先に回るか、一緒がどちらでもいいです。
近所で工事が始まるとうっとうしいもの。顔をだしましょう。
4.解体・建築スケジュールにゆとりを持つ
スケジュールに余裕をもっておかないと、基礎や建物の工程に影響がでることも。
仮住まいの費用がかかりますが、余裕をもっておくことが大事。
5.仮住まいと荷物の保管先を早めに手配しておく
仮住まいの物件は短期賃貸なので、物件が不足がち。
前倒し家賃を払ってでも早期に確保をおススメします。
■カンタン解説
特に重要なのは、仮住まいと近隣挨拶です。前もって準備をしましょう。
また、スケジュールに「予備日」を入れることで、急な天候悪化や業者の遅れにも柔軟に対応できます。
■元住宅営業マンのひとこと
トラブル回避のカギは「事前の根回し」です！トラブルの8割は、準備と説明で防げます。
業者任せにせず、一緒に確認していく姿勢が大切ですよ！
6. リフォームと迷ったら
■ こんな点で比較しよう
- 築年数が30年以上 → 建替え検討
- 間取りを大きく変えたい → 建替えが現実的
- 構造に劣化や傾きがある → 建替えが安心
- 予算が限られている → リフォームが有利
- 仮住まいが難しい → リフォームを優先
■カンタン解説
築年数が経っていたり、耐震性や断熱性を根本から改善したいなら建替えのほうが確実です。
一方で、「内装の美観」や「設備の更新」だけでよければリフォームのほうが費用も少なく、仮住まいも不要になるケースが多いです。
判断基準は「家の寿命・今後の暮らし・予算」のバランスです。
■参 考
建替えではありませんが、「新築そっくりさん」というものもあります。家まるごと大規模リフォームです。
また、市町村で無料の耐震診断がある場合、利用するのもよいでしょう。
■元住宅営業マンのひとこと
よくある相談が「リフォームを重ねた結果、最初から建替えた方が安かった…」という後悔。
両方の見積もりを出してもらうのが失敗しないコツです！
7. 建替えできないケース？
■建替えが難しいパターン
- 再建築不可の土地（接道義務を満たさない）
- 違法建築だった場合（容積率・建ぺい率オーバーなど）
- 二段擁壁のある土地（安全上の指導が入る）
- がけ条例や防火指定地域など特殊な制限あり
1.再建築不可の土地（接道義務を満たさない）
道路に2メートル以上敷地が接していないと建てることができません。
2.違法建築だった場合（容積率・建ぺい率オーバーなど）
昔、違法で建てた場合、原則、建替えができません。
3.二段擁壁のある土地（安全上の指導が入る）
異なった素材を組み合わせて擁壁をつくっていることをいいます。
1段目の擁壁の上に別の擁壁がある状態。1段目の擁壁は2段目の土圧を計算してつくっていないので、設計以上の土圧がかかっているため、危険です。
このため、作り直さないといけない場合があります。
4.がけ条例や防火指定地域など特殊な制限あり
がけ条例があると、安全性を確保するための費用負担が高額になる場合も。※地域によって異なります。
防火地域（＝多くは住宅密集地）内の建築は防火性能を高めないといけないので、かなり高額になるケースも。
■ カンタン解説
一番注意が必要なのが「再建築不可の土地」。建物はあっても、法律上「新たに建て直せない土地」も存在します。
また、建築当時の基準で合法だったものが、今の基準ではNGというパターンも多く、役所に「建築指導課」などで事前確認が必要です。
■元住宅営業マンのひとこと
物件資料に再建築不可などの表示がされているものもあります。
建替えはできませんが、リフォームはできます。
8. まとめ
家を建て替えるという決断は、費用も手間もかかりますが、「新しい暮らしをゼロからつくれる」という大きなメリットがあります。
ただし、建替えには以下のようなポイントに注意が必要です。
■ポイントのまとめ
- 建替えは「新築同様」の安心感がある
- 仮住まいや解体など、費用と手間も増える
- 土地や法的制限により建替えできないケースもある
- リフォームと迷ったら、両方の見積もりで比較する
- トラブル防止には「契約書」と「確認」がカギ
■元住宅営業マンのひとこと
建替えは人生の大きな選択の一つですが、「後悔しないための事前準備」がいちばん大切です。
プロのアドバイスを受けながら、無理のないスケジュールと予算で計画を立てましょう。
焦らず、でも前向きに進めればきっと理想の住まいが手に入りますよ！
ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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