こんにちは。まめおやじです。
「自己資金が少ないけど、マイホームを建てたい…」
そんなときに聞こえてくる言葉が「オーバーローン」や「フルローン」。
でも、ちょっと待ってください！
オーバーローンは法律的にNGなケースもある要注意ワードなんです。
本記事では、元住宅営業マンの経験をまじえて、オーバーローンについてわかりやすく解説していきます。
- 住宅ローンを検討中の方
- 家を買うときに「頭金なし」で大丈夫？と気になっている方
- オーバーローンの仕組みや危険性を知りたい初心者
- 無理のない家づくりを目指したい方
結論：オーバーローンは違法です
● オーバーローンが違法になる理由
- 住宅ローンの目的外利用は契約違反に該当
- 金融機関に虚偽の申告をして借入した場合、詐欺罪に問われる可能性あり
- 本来の用途外に使うことは融資条件に反する
- 税制優遇（住宅ローン控除など）も対象外になるリスクあり
● カンタン解説
住宅ローンは“住宅の購入・建築・リフォーム”という明確な目的のために貸し出されるお金です。
もしもオーバーローンで家具や車、借金返済などに使ってしまった場合、契約内容に反することになり、違法行為に該当する可能性があります。
また、住宅ローン控除の適用条件も満たせなくなり、税務上のペナルティを受ける場合もあります。
住宅営業マンが安易にすすめてくる場合は後をたちません。それに安易に乗っかる顧客も多数いるのが現状。
▼元住宅営業マンのひとこと
顧客から「オーバーローンしてくれたら契約します」と言われたことがあります。
リスクを説明しましたが、納得されず、他社で契約になった例はいくらでもあります。
絶対にダメです。
銀行は甘くないので、通帳の動きをチェックされたら一発アウトです。競合負けした営業マンから銀行へタレコミがいくかもしれませんよ。
1. オーバーローンとは？
● オーバーローンとは？
- 住宅の購入価格よりも多くの金額を借りること
- 本来ローンに含まれない諸費用などもローンに組み込む状態
- 住宅ローンの「目的外利用」が含まれると原則NG（違法の可能性あり）
● カンタン解説
オーバーローンとは、本体価格＋諸費用以上の金額を住宅ローンで借りることを指します。
たとえば、2,000万円の住宅に対して、2,300万円を借りて「登記費用」「家具」「引っ越し費用」などをまかなうようなケースです。
住宅ローンは本来「住宅取得のための費用」のみに使えるので、明らかな目的外使用（リフォームや借金返済など）は違法性あります。
金融機関も厳しくチェックします。
▼元住宅営業マンのひとこと
クルマのローンを借りている場合、返済期間が短いので、オーバーローンにすると35年になるため、月々の負担額が減るのです
「とりあえず多めに借りて、あとでうまく使えばいい」はNGです。
審査で通ったとしても、契約書には“住宅取得以外には使わない”と書かれてます。
2. フルローンとは？
● フルローンとは？
- 自己資金ゼロで住宅を取得すること
- 土地＋建物＋諸費用すべてをローンでまかなうケース
- 諸費用ローンやつなぎ融資を組み合わせることが多い
●カンタン解説
フルローンとは「自己資金を一切使わずにマイホームを購入する」スタイル。
住宅本体だけでなく、登記費用・ローン手数料・火災保険などの諸費用、さらには土地代まで、すべて借り入れでまかないます。
最近は共働き夫婦や若年層の初マイホームで選ばれることが増え、諸費用ローンや親子ローン、ペアローンなどを併用してフルローンを実現する人も多いです。
▼住宅営業マンのひとこと
印紙代+土地の手付金10万にしてもらって、土地建物を買う人、いましたよ。
「貯金がないからフルローンしか選べない…」と落ち込む必要はありません。
実際、初めての家づくりではフルローンの人はかなり多いです。
でも、月々の返済がギリギリになるような計画は避けたいですね。
3. オーバーローンとフルローンの違い
● オーバーローンとフルローンの違い
- オーバーローン：住宅価格以上の金額を借りる（目的外利用を含む）
- フルローン：自己資金ゼロで住宅取得費用をすべて借りる
- オーバーローンは違法になる場合あり
- フルローンは合法で金融機関の商品として用意されている
● 比較表で確認！
| 項目 | オーバーローン | フルローン |
|---|---|---|
| 借入額の範囲 | 住宅価格を超える金額 | 住宅取得に必要な金額まで |
| 合法性 | 違法の可能性あり | 合法 |
| 目的外利用（家具・車など） | 含む場合あり（NG） | 含まない（住宅費用限定） |
| 審査の厳しさ | 高い | 通常レベル |
| 利用のしやすさ | 非推奨 | 比較的可能 |
▼元住宅営業マンのひとこと
住宅ローンの契約書をよく読むと、「住宅取得以外には使いません」って書いてあります。
つまり、フルローンはOKだけど、オーバーローンはバレたらアウト。
知らなかったじゃ済まないので要注意！
4. オーバーローンのメリット
● オーバーローンの主なメリット
- 手元資金を残せる（貯金を温存できる）
- 家具・引っ越し・外構工事なども含めて一括で準備可能
- 自己資金ゼロでもマイホームが持てる感覚になる
- 「とりあえず家を持ちたい」人には心強い選択肢
●カンタン解説
オーバーローンの最大のメリットは「一度に全部そろえられる」点です。
家の購入費に加え、引っ越し代やカーテン・照明・エアコンなどの初期費用をローンでカバーできるため、貯金が少ない家庭でも新生活をスムーズにスタートできます。
合法的に補助金やフルローンを活用するのが王道です。
▼元住宅営業マンのひとこと
正直な話、営業現場では「フルローンを通したうえで、戻ってくる補助金を初期費用に充てる」って提案はよくしてました。
無理なオーバーローンじゃなくて、制度を賢く使う方向で考えるのがおすすめです！
5. オーバーローンのデメリット
● オーバーローンの主なデメリット
- 住宅ローンのルール違反になる可能性あり（違法リスク）
- 金融機関にバレると融資取り消しのリスクも
- 将来売却してもローン残債が上回る可能性が高い
- 返済総額が増える（目的外のものにも金利がかかる）
● カンタン解説
オーバーローンは、金融機関にウソをついてお金を借りるため、
もしもバレれば「一括返済を求められる」などのリスクがあります。
また、住宅価格以上に借りているので、将来売却してもローン残高が残りやすく、“身動きが取れない家”になりやすいのも大きなデメリットです。
▼元住宅営業マンのひとこと
後輩の顧客はオーバーローンのあげく、自己破産した例があります。離婚で家族はバラバラになりました。
バレなきゃOKじゃなく、“正しく借りる”ことが大前提です。
6. オーバーローンはバレない？
● バレる・バレないの分かれ目
- 借入後の資金の流れはチェックされる可能性あり
- 金融機関が入金先や振込先を確認する場合がある
- 急に多額の現金引き出しや別口座への移動は要注意
- フラット35や公的融資は特に審査が厳しめ
● カンタン解説
一部では「バレない」と思っている方もいますが、金融機関は資金使途の確認をすることがあります。
例えば、住宅会社への振込が遅れたり、入金額に不審な動きがあるとチェックが入ります。
特にフラット35などの公的融資は証拠書類が厳格に求められるため、オーバーローンは非常にリスクが高いです。
▼元住宅営業マンのひとこと
先ほども触れましたが、競合負けした営業から銀行にタレコミされたら、一発アウトです。
顧客・営業マン・住宅会社すべてキズを負います。一番傷つくのは顧客です。
昔は「審査がゆるい銀行なら通る」なんて話もありましたが、今は無理です。
金融機関が本気を出せば過去の振込履歴まで追えます。短期的にバレなくても、後から問題になるケースもあります。
7. オーバーローンがバレたらどうなる？
● バレたときの主なリスク
- 融資取り消し・一括返済の要求
- 住宅ローン控除の適用外になる
- 信用情報（ブラックリスト）に傷がつく
- 今後の融資が通りにくくなる（マイカーローンやカードも）
● カンタン解説
オーバーローンがバレると、金融機関は融資契約の解除＝ローンの一括返済を求める権利を持っています。
また、住宅ローン控除も受けられなくなり、税務署からも指摘を受ける恐れがあります。
さらに、信用情報に「要注意」の記録が残り、今後のローン審査に響くため、人生設計に大きな影響を及ぼします。
▼元住宅営業マンのひとこと
（実例）バレて住宅会社はその銀行から一年間融資不可になり、受注が落ちたことがありました。
会社・営業マン・その家族にもリスクがあるのです。
顧客以外の人生も狂わすかもしれません。家だけでなく、人生設計ごと狂う可能性もあるので要注意です。
★「住宅ローン控除」についてはこちらの記事もご覧ください。
8. 正規の方法は？
● 自己資金が足りないときの正攻法
- 住宅ローンに「諸費用ローン」を組み合わせる
- 親からの贈与を利用する（非課税枠の活用）
- フラット35の「自己資金ゼロプラン」を検討
- 自治体の補助金・助成金を活用する
- 土地と建物を分割購入し、段階的に資金調整する
● カンタン解説
住宅購入にかかる費用（登記費用、火災保険、仲介手数料など）をカバーしたい場合、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」が使える場合があります。
また、親からの住宅取得資金の贈与には最大1,000万円（条件付き）まで非課税制度があるので活用価値あり。
フラット35でも「自己資金なし可」のプランが用意されており、収入や勤続年数がしっかりしていれば正規ルートでの全額融資も可能です。
★「フラット35」についてはこちらの記事もご覧ください。
▼元住宅営業マンのひとこと
「オーバーローンはNG。
でも正規の道なら意外と通る」これが本音です。
諸費用ローンや贈与の非課税枠をうまく活用すれば、実質的に自己資金ゼロで家を建てることも可能。
正直に行動する方が結果的に得します。
9. 補助金が自己資金になるケース（グリーン住宅支援事業など）
● 自己資金にカウントできる補助金の例
- 「子育てグリーン住宅支援事業」など一部は実質的に自己資金として使える
- 自治体の補助金・助成金が前払い方式の場合、資金計画に含められる
- ZEH補助金や子育て支援型補助なども条件次第で工事費充当可
- 申請タイミングと受給タイミングに注意が必要
● カンタン解説
補助金の中には、「契約前に申請できる」「契約時に充当できる」ものがあります。
代表例は「子育てグリーン住宅支援事業」。
このような補助金は自己資金とみなして金融機関に伝えることができるケースがあります。
ただし、受給タイミングによっては融資に反映されないこともあるため、住宅会社・銀行・行政に確認が必要です。
▼元住宅営業マンのひとこと
補助金を自己資金と見なしてローンを組むケースは増えています。
ただし「いつも使える」わけではないので、補助金の受付開始前に契約したらアウトという落とし穴も…。
必ず早めに情報を取りましょう！
10. 補助金活用シミュレーション例（初期費用比較）
● 比較ケース（30代・年収500万円・自己資金100万円の場合）
| 項目 | 補助金なしの家 | 補助金ありの家（グリーン住宅支援＋自治体） |
|---|---|---|
| 建築費（消費税込） | 2,800万円 | 2,800万円 |
| 登記・手数料など諸費用 | 150万円 | 150万円 |
| 自己資金 | 100万円 | 100万円 |
| 補助金合計（国＋市） | 0円 | 100万円 |
| 実質ローン借入額 | 2,850万円 | 2,750万円 |
| 月々返済（35年・1.0%） | 約80,500円 | 約77,700円 |
● カンタン解説
仮に100万円分の補助金を受け取れると、月々の支払いが2,800円ほど安くなる計算になります。
年間では33,600円の差。35年間では117万円以上の差が生まれることに。
補助金は単なるおまけではなく、実質的な自己資金の一部になり得る強力な味方です。
▼元住宅営業マンのひとこと
補助金は「面倒だからいいや」とスルーされがちですが、受け取れる人がきちんと調べて行動してるだけです。
住宅会社も教えてくれますが、人任せにせず、積極的に情報をとりに行きましょう。
11. 金融機関の傾向と具体的な事例
● 金融機関の傾向
- 大手都市銀行ほど審査は厳しい
- 地方銀行・信用金庫の方が柔軟な傾向あり
- フラット35は自己資金なしのプランも選べる
- 住宅ローン＋諸費用ローンのセット融資が可能な銀行も増加中
● カンタン解説
オーバーローンはどの銀行でもNGですが、自己資金が少ない場合の対応は金融機関によってかなり異なります。
都市銀行は年収・勤務先・勤続年数などを重視し、きっちり審査される傾向があります。
一方、地方銀行や信用金庫は柔軟に相談に乗ってくれることも多く、「自己資金ゼロでOK」なケースもあり。
また、【諸費用ローン】という名目で上乗せ融資が可能な銀行も増えており、正規ルートでの全額融資の道も開けています。
● 具体的な事例（実体験ベース）
- 30代会社員・自己資金30万円→地方銀行で住宅ローン2,500万円＋諸費用ローン100万円通過
- 派遣社員・自己資金0円→フラット35の審査通過、自己資金ゼロで契約可能に（補助金活用）
- 自営業者・都市銀行で融資額ゼロ→信用金庫に相談し希望額満額OK
▼元住宅営業マンのひとこと
「この条件じゃ無理ですよ」と都市銀行で言われたお客様が、信用金庫であっさり通ることもあります。
住宅ローンは“銀行によって答えが違う”もの。
1社で断られても、2～3社見積もることで解決することが本当に多いんです。
12. まとめ｜オーバーローンを避けて、賢く家を建てよう
● 要点まとめ
- オーバーローンは違法。絶対NG！
- 正規の方法（諸費用ローン、補助金、贈与）をうまく使えば、自己資金ゼロも可能
- 金融機関によって対応は大きく異なる。比較がカギ
- 補助金や支援制度は、実質自己資金として役立つ
- 無理なく計画すれば、オーバーローンに頼らなくても家は建てられる
● カンタン解説
「どうしても自己資金が足りない…」という時に、ついオーバーローンに手を出したくなる気持ち、よくわかります。
でも、それは住宅ローン契約の規約違反であり、金融機関との信頼関係を壊す行為。
大切なのは、正規のルートを知り、うまく活用することです。
自己資金ゼロでも補助金や諸費用ローンを使えば、しっかりと合法的に家を建てることが可能です。
▼元住宅営業マンのひとこと】
安易にオーバーローンを選ぶことはリスク以外何もありません。
バレたら住宅会社が責任を取ってくれるのでしょうか？
目先の契約をとるため安易にすすめてくる営業マンは正攻法で売れない人。優秀とは程遠い存在です。
焦らず、正しいステップでマイホームの夢をかなえましょう。
★「営業マン」についてはこちらの記事もご覧ください。
ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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