こんにちは。元住宅営業マンまめおやじです。
「まさか自分が対象外だなんて…」 そんな後悔をしないために、これから新築を建てる方が絶対に知っておくべき7つの落とし穴があります。
住宅ローン控除は最大455万円もお得になる制度ですが、ちょっとした見落としで対象外に。
本記事では、元住宅営業マンが失敗しないための重要ポイントを初心者向けに解説します。
- 住宅ローン控除について初めて調べている方
- 年収500万円〜1,500万円の会社員・公務員の方
- ハウスメーカーや工務店との契約前の方
- 税金の仕組みが苦手だけど損したくない方
- 夫婦共働きでペアローンを検討中の方
- 親からの資金援助を受ける予定の方
【結論】住宅ローン控除を確実に受けるための3つのポイント
- 年収2,000万円以下であること
- 床面積50㎡以上の物件を選ぶこと
- 返済期間10年以上のローンを組むこと
この3つを満たしていれば基本的にOK。
ただし、知らないうちに対象外になってしまう7つのケースがあるので、詳しく見ていきましょう。
【大前提】そもそも住宅ローン控除（減税）とは？
2025年最新の制度概要をおさらい
住宅ローン控除とは、マイホームを住宅ローンで購入した場合に、毎年の所得税から一定額を差し引いてくれる制度です。
- 控除期間：13年間
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除限度額：最大35万円/年（認定住宅の場合）
つまり、3,000万円のローンが残っている場合、3,000万円×0.7％＝21万円が1年間で戻ってくる計算になります。
どれくらいお得？控除額の計算方法をシミュレーション
具体例：年収500万円、3,500万円の新築を購入した場合
- 年末ローン残高：3,500万円
- 控除額：3,500万円×0.7％＝24.5万円
- 年間の所得税：約15万円
- 所得税から控除：15万円
- 控除しきれない分：9.5万円
控除しきれない分は住民税からも還付されます
- 住民税からの控除上限：9.75万円/年
- 控除しきれない9.5万円 < 上限9.75万円
- 住民税から控除：9.5万円
実際の控除額合計：15万円（所得税）+ 9.5万円（住民税）= 24.5万円
つまり、計算上の控除額24.5万円がまるまる戻ってくることになります！
住民税控除の仕組み
- 所得税で控除しきれない分は、翌年の住民税から差し引かれる
- 住民税控除の上限：年間9.75万円（前年課税所得×7％ または 13.65万円の少ない方）
- 自動的に計算されるため、特別な手続きは不要
13年間で合計約318万円（24.5万円×13年）もお得になる計算です。
これは絶対に見逃せませんよね。
【本題】知らないと損！住宅ローン控除が受けられない7つの代表的ケース
ケース1：所得の壁｜合計所得金額が2,000万円を超えている
年収2,000万円を超える高所得者は対象外になります。
「年収2,000万円なんて関係ない」と思うかもしれませんが、注意が必要なのは夫婦合算の場合です。
注意すべきパターン
- 夫婦それぞれが1,200万円ずつ稼いでいる共働き世帯
- 不動産投資などの副収入がある場合
- 株式売却益などの一時所得がある年
特に、家を建てる年に退職金や株式の売却益があると、一時的に所得が2,000万円を超えてしまうことがあります。
対策
- 購入時期を調整する
- 夫婦どちらか一方の名義で購入する
- 税理士に事前相談する
ケース2：物件の壁｜床面積や築年数、省エネ基準を満たしていない
新築の場合、最も注意すべきは床面積50㎡以上という条件です。
床面積の落とし穴
- 登記簿上の床面積で判定される
- バルコニーや吹き抜けは含まれない
- 狭小住宅や都市部のコンパクト住宅は要注意
また、2024年以降は省エネ基準適合も必要になりました。
省エネ基準とは 住宅の断熱性能や設備の効率性に関する基準で、2024年以降の住宅ローン控除では必須条件となりました。
この基準を満たしていない住宅は住宅ローン控除を受けることができません。
また、控除額の上限は住宅の断熱性能等で異なります。詳細はこちらを。
★「住宅ローン控除」「長期優良住宅」についてはこちらの記事もご覧ください
省エネ基準の内容
- 外壁・屋根・窓などの断熱性能
- 給湯設備・照明・換気設備の効率性
- 住宅性能証明書または建設住宅性能評価書の取得が必要
- ハウスメーカーで建てる場合は通常クリア（念のため確認を）
2023年12月31日までに建築確認を受けた場合、床面積40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン控除が適用されます。
対策
- 設計段階で住宅の種類を決定：長期優良住宅認定を検討
- 床面積を必ず確認：40㎡または50㎡の境界線に注意
- 省エネ基準適合の確認書類を入手：住宅性能証明書等
- 子育て世帯は特例活用：コンパクト住宅でも控除可能
- 工務店やハウスメーカーに事前確認：認定取得の可否と費用
ケース3：ローンの壁｜返済期間が10年未満、または親族からの借入
返済期間10年以上が絶対条件です。
要注意なパターン
- 繰り上げ返済で10年未満になった場合
- 親や親族からの借入金
- 会社からの借入金（住宅融資制度など）
特に気をつけたいのが、途中で繰り上げ返済をして残り返済期間が10年を切ってしまうケースです。
対策
- 最初から10年以上の返済計画を立てる
- 繰り上げ返済は慎重に検討
- 親族からの借入は住宅ローン控除対象外と理解
ケース4：入居の壁｜取得日から6ヶ月以内に入居していない
引き渡しから6ヶ月以内に入居することが条件です。
よくある失敗例
- 転勤で入居が遅れた
- リフォーム工事で入居が遅れた
- 賃貸契約の都合で入居を先延ばし
対策
- 引き渡し時期と入居時期を事前に調整
- 転勤の可能性がある場合は慎重に検討
- 住民票の移転日で入居日を証明
ケース5：手続きの壁｜初年度の確定申告を忘れた・間違えた
住宅ローン控除は1年目は必ず確定申告が必要です。
よくある失敗
- 確定申告の期限（翌年3月15日）を過ぎた
- 必要書類が不足していた
- 会社の年末調整だけで済むと思っていた
対策
- 入居年の翌年は必ず確定申告
- 必要書類を早めに準備
- 税務署や税理士に相談
- 還付申告の場合は、確定申告で5年前まで可能
ケース6：併用の壁｜他の特例（3,000万円特別控除など）と併用した
住宅ローン控除と併用できない特例があります。
併用不可の主な特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 居住用財産の買換え特例
- 譲渡損失の繰越控除
対策
- どちらが得かを事前に計算
- 税理士に相談して最適な選択を
ケース7：中古住宅特有の壁｜新耐震基準に適合していない
新築の場合は関係ありませんが、将来的に知識として覚えておきましょう。
中古住宅の場合、昭和57年以降の建築または耐震基準適合証明書が必要です。
これはどうなる？間違いやすいケース別Q&A
Q. リフォームやリノベーションでも受けられる？
A. 一定の条件を満たせば対象になります。
ただし、以下の条件があります
- 工事費が100万円以上
- 工事後の床面積が50㎡以上
- 自己の居住用であること
Q. ペアローンや共有名義の場合はどう計算する？
A. それぞれの持分と借入金額に応じて個別に計算します。
例：夫婦で2,000万円ずつペアローンを組んだ場合
- 夫：2,000万円×0.7％＝14万円
- 妻：2,000万円×0.7％＝14万円
- 合計：28万円（それぞれの所得税の範囲内）
Q. 親から資金援助（贈与）を受けたけど対象になる？
A. 住宅ローンで借りた部分のみが対象です。
4,000万円の家を購入し、1,000万円を親から贈与、3,000万円を住宅ローンで借りた場合：
- 控除対象：3,000万円のローン残高のみ
- 贈与分の1,000万円は対象外
Q. 繰り上げ返済をしたら控除が打ち切りに？
A. 残りの返済期間が10年を切ると控除が打ち切りになります。
繰り上げ返済をする際は、返済期間短縮型ではなく、返済額軽減型を選ぶことをおすすめします。
Q. ふるさと納税やiDeCo、医療費控除との関係は？
A. これらの控除は住宅ローン控除と併用可能ですが、適用順序によって損をする可能性があります。
初心者の方が最も混乱しやすいポイントなので、具体例で説明しますね。
適用順序（重要）
- 所得控除（iDeCo、医療費控除など）
- 住宅ローン控除
- ふるさと納税（寄附金控除）
なぜ順序が重要なのか？
具体例：年収600万円、所得税20万円の場合
パターン1：iDeCoを年間24万円拠出している場合
- iDeCoで所得税が約3.6万円減る（24万円×15％）
- 残りの所得税：20万円 – 3.6万円 = 16.4万円
- 住宅ローン控除：最大16.4万円まで（所得税の範囲内）
パターン2：iDeCoをしていない場合
- 所得税：20万円のまま
- 住宅ローン控除：最大20万円まで
つまり、iDeCoをすると住宅ローン控除が減る可能性があります。
ふるさと納税の注意点
ふるさと納税の控除上限額は「住民税所得割額の2割」で計算されますが、住宅ローン控除で住民税が減ると、ふるさと納税の上限額も下がってしまいます。
例：住民税30万円の人の場合
- 通常のふるさと納税上限：約6万円
- 住宅ローン控除で住民税が10万円減った場合
- 住民税：20万円に減少
- ふるさと納税上限：約4万円に減少
初心者向けの対策
- 住宅購入前後は控除の組み合わせを慎重に
- iDeCoの拠出額を一時的に減らす
- ふるさと納税の上限額を再計算する
- どちらが得かシミュレーションする
- 住宅ローン控除 vs iDeCo控除
- 13年間の総合的なメリットで判断
- 専門家に相談する
- 複雑な計算は税理士やFPに依頼
- 年収や家族構成で最適解が変わる
要注意：ワンストップ特例制度
ふるさと納税でワンストップ特例を利用している方は、住宅ローン控除の確定申告をするとワンストップ特例が無効になります。
ふるさと納税分も確定申告に含める必要があります。
【実例】：筆者の実際の体験
実例① 2024年分筆者の実例：年収680万円、所得税20万の場合
- 住宅ローン控除：2,700万円×1％＝27万円※確定申告で控除済
- 医療費控除・iDeCo：０万円
- ふるさと納税：14.3万
2024年分確定申告して、所得税20万を納付。
2025年６月に住民税が課税、約47万。以下の詳細シミュレータで上限額を算出し、14.3万の枠内でふるさと納税を実施しました。
会社員の方はカンタンなシミュレーターでも計算できますが、筆者は個人事業主のため、確定申告の数字を入力して計算しました。
ちなみにふるさと納税のサイトからポイントがもらえるのは2025年９月30日までですので、ご注意下さい。
詳しくはこちらをご参照下さい。
★「ふるさと納税」の上限シミュレーションはこちらで計算しました。
実例② 控除が受けられなかった実例
- 会社員 年収400万 源泉徴収額 12万
- 住宅ローン控除：3,000万円×1％＝30万円
- 控除予定額：18万（30万－12万）
- 控除額：0万円
当時は紙で申告する時代。源泉徴収表を紛失したと相談をうけました。
当時の会社社長と喧嘩して退職。いまさら再発行を頼めないとのこと。
税務署へ相談するよう言いましたが、結局相談せずにそのままにしてしまったとのこと。
5年までさかのぼって申告できるとお伝えしましたが、結局相談も申告もせず。
もし住宅ローン控除が受けられないと判明したら？状況別の対処法
【これから購入する人】計画の見直しと代替案の検討
まだ間に合います！以下の点を見直してみましょう。
見直しポイント
- 物件の床面積や省エネ基準適合の確認
- 借入金額と返済期間の調整
- 購入時期の調整（所得が高い年を避ける）
代替案
- 住宅購入等資金の贈与税非課税制度の活用
- 他の住宅関連の税制優遇措置の検討
【すでに購入・入居済みの人】修正申告や更正の請求は可能か
申告し忘れた場合
- 5年以内であれば還付申告可能
- 必要書類を揃えて税務署に相談
間違って申告した場合
- 更正の請求で修正可能
- 1年以内（一部例外あり）
どうしても分からない…税務署や税理士への相談窓口
税務署の相談窓口
- 各地の税務署で無料相談
- 国税庁のタックスアンサー（Web）
- 電話相談センター
税理士への相談
- 複雑なケースは専門家に依頼
- 初回相談は無料のことが多い
まとめ：適用漏れを防ぐための最終チェックリスト
これから新築を建てる方は、以下のチェックリストで最終確認をしましょう。
【必須チェック項目】
- □ 年収が2,000万円以下である □ 床面積が50㎡以上である
- □ 返済期間が10年以上である
- □ 省エネ基準に適合している
- □ 引き渡しから6ヶ月以内に入居予定
- □ 他の特例との併用関係を確認済み
- □ 入居翌年の確定申告の準備OK
【重要なポイント】 住宅ローン控除は、最大で数百万円もの節税効果がある制度です。
しかし、ちょっとした見落としで対象外になってしまうことも。
特に初回の確定申告は忘れやすいので、入居したらすぐに必要書類の準備を始めることをおすすめします。
不安な点があれば、建築前・購入前に必ず専門家に相談しましょう。
後悔のないマイホーム購入のために、しっかりと準備をしてくださいね。
この記事は2025年6月時点の情報を基に作成しています。税制は変更される可能性があるため、最新の情報は国税庁のWebサイトや税理士にご確認ください。
元住宅営業マンまめおやじ ブログ：正直住宅コンサルタント 住宅購入や建築に関する正直で実践的なアドバイスを発信中！
ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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