こんにちは。元住宅営業マンまめおやじです。
建売住宅を購入する際、後悔しないためには何をチェックすべきでしょうか？元住宅営業マンの経験をもとに、建売のメリット・デメリット、立地や設備、間取りの選び方、価格の妥当性まで、重要なポイントを詳しく解説します。
- 家を検討している人
- 建売を検討している人
- 建売か注文住宅か迷っている人
この記事を読めば、自分に合った建売住宅を見極める力がつき、失敗を防ぐことができます！
建売の計画の立案から販売まで手掛けていた経験があります。
その経験を踏まえて記事を書きたいと思います。
1.後悔しない建売住宅選びのための重要ポイント
1-1.建売住宅のメリットとデメリットを理解する
メリット・デメリットを整理しましょう。
【メリット】
- 価格が比較的安い
- 注文住宅よりコストを抑えられることが多い。
- 購入後すぐに住める
- 既に完成している物件が多く、契約後すぐに引っ越しできる。
- 住宅ローンが組みやすい
- 土地と建物がセットになっているため、住宅ローンの審査がスムーズ。
- 完成形を見て判断できる
- モデルハウスや実物を見てから購入できるので、完成後のイメージ違いが少ない。
【デメリット】
- 間取りや仕様の自由度が低い
- すでに設計・施工済みのため、変更が難しい。
- 立地の選択肢が限られる
- 分譲地の中から選ぶことが多く、好きな場所に建てることはできない。
- 建築コストを抑えるための材料・仕様の制約
- コストダウンのため、設備や構造が最低限になっていることがある。
- 個性を出しにくい
- 同じデザインの住宅が並ぶことが多く、外観や内装にオリジナリティを出しにくい。
1-2.建物と土地の状況を徹底チェックする
当然ですが、建物、土地についても、くまなくチェックしましょう。
わからないことは担当者に遠慮なく質問しましょう。物件を見ないで決めるのはおススメしません。
1-3.失敗の原因をつかむための後悔ランキング
- 第1位 ハウスメーカー・工務店をじっくり検討しなかった
- 第2位 住宅性能を優先させなかった
- 第3位 間取りをじっくり考えなかった
- 第4位 収納が少なかった
2.立地と環境の重要性
2-1.日当たりの確保と周辺環境の確認
日当たりの確保
- リビングの日当りをチェック
条件の悪い冬場に確認するのがベストです。
日当りが良すぎると、冬はいいけど、夏、暑くなる場合があります。
周辺環境の確認
- 隣の家との窓が重なっていないか
- 隣の家と接近している箇所を確認
- 隣の家のエアコンの室外機、給湯器の位置
- 周辺の家から物件がどうみえるか
2-2.アクセスや生活利便性について
物件資料はパンフレットの表記を鵜呑みにしてませんか？
「〇〇駅まで徒歩△分」これは80ｍを1分で表記しています。
坂道、信号まち、踏切等はありませんか？実際に自分で歩いて確認しましょう。
運転が不慣れな方はスーパーへ実際に行って、駐車しやすいかどうかも確認しましょう。
2-3.将来的な地価の見通しを考える
明らかな資産価値の減少が想定される場合は再検討しましょう。以下のような計画がある場合があれいます。可能な限り調べましょう。
- バス路線の廃線や減便
- 鉄道の駅の統合
- 学校の統廃合
3.間取りと収納スペースの把握
間取りについてじっくり検討しましょう。
3-1.理想の間取りのイメージを持つ
最低限、以下はイメージしましょう。
- 部屋数
- 和室が必要か
- リビングの大きさ
- 車庫スペースは何台
- ほしい庭の広さ
3-2.収納の充実度をチェックする
一般的に収納率は9％以上と言われています。しかし、家族の人数や性格によってさまざま。荷物が今以上に増える前提でチェックしましょう。
3-3.ライフスタイルに合った動線を考える
- 来客の頻度
- 両親親戚等、宿泊する人がどどのくらいか
- 将来親と同居を想定するか
これらを考えて、使いやすい動線になっているか確認しましょう。
4.設備と性能の確認
住宅性能・設備を確認しましょう。
4-1.断熱や耐震性の重要性
【断熱】
- 住宅性能表示制度に基づく、省エネ等級を取得しているか
- 気密検査をしているか（家の隙間面積を測定）
- 断熱材の種類と施工方法を確認
【耐震性】
- 住宅性能表示制度に基づく、耐震等級を取得しているか
- 木材の樹種、構造体を確認
- 制振装置、ダンパーの有無
4-2.必要な設備のオプションを理解する
以下のような、最新の設備がどこまで装備されているかチェックしましょう。
| システムキッチン | カップボード | 複合サッシ | 照明・カーテン |
| 食器洗い乾燥機 | 浴室暖房乾燥機 | 洗浄暖房便座 | エアコン |
4-3.トラブルを避けるための点検ポイント
国や自治体の補助金が受けられる場合があります。自分でも調べることができます。対象かどうかは物件によって違うので、担当者に確認しましょう。
子育てグリーン住宅支援事業のHPはこちら↓↓↓
5.内覧の際のチェックリスト
物件を購入する前の大事なポイントです。
5-1.内装と外観の確認ポイント
内装
キズ、クロス仕上げ、コーキング仕上げは必ずあります。多くの人数で目を皿のようにしてチェックしましょう。
外観
窓の汚れ、外壁の仕上げをチェックしましょう。汚れやコーキング不足や切れがないか確認しましょう。当然ですが、敷地内のごみ等ないか確認しましょう。（犬の〇ン、植木がある場合の蜂の巣に注意）
5-2.施工不具合を見抜く方法
完成してしまったらなかなか難しいです。可能であれば、床下点検口や天井点検口があり、のぞきこんでゴミとか落ちてないか確認しましょう。何か転がっていたら、取り除くよう依頼しましょう。
5-3.専門家の意見を参考にする
第三者機関による調査という選択肢があります。有償となりますが、建売の場合は工事中ではなく、完成後の竣工検査をプロに依頼するというものです。
6.価格の妥当性と予算管理
価格が妥当か購入可能か検討しましょう。
6-1.相場の確認と適正価格の把握
競合物件がある場合、比較して、著しく相場からかけ離れていないかチェックしましょう。
6-2.住宅ローンの選択肢について
住宅ローンが業者によって限定されていませんか？
フラット35対応かどうか？複数の住宅ローンから選択できるか確認しましょう。
6-3.追加費用発生の可能性に注意する
建売物件価格に含まれていないものを確認。エアコン・カーポートなど追加したいものがあれば、見積もりを取りましょう。
7.アフターサービスと保証の確認
入居後についてもしっかり確認しましょう。
7-1.施工後のサポート体制を把握する
点検制度の内容は、大きく３つに分かれます。
- 構造体保証が何年か
- 設備保証が何年か
- その他の仕上げの保証が何年か
確認しましょう。
7-2.不具合発生時の対応方法の理解
アフターサービス窓口の確認、休日、夜間の対応を細かく確認しましょう。
7-3.工事完了から入居までの流れを知る
住宅ローン手続き、所有権移転登記、抵当権の設定、を含めて入居スケジュールを確認。前住所の引き払いや引越しの手配も確認しましょう。
8.住まいとしての快適性
8-1.空間の使いやすさを評価する
気にいったとしても、今一度冷静になって考えましょう。
- 大きな吹き抜けで空調は大丈夫？
- 料理の匂いが2階まであがっていく？
- リビング階段は子供が小さいとあぶない？
8-2.近隣トラブルへの対策を考える
- 工事中の対応は住宅会社ですが、入居後は、自分で対応しなかればなりません。
- エアコンの室外機が適正な位置か？
8-3.生活に適したエリアを選ぶ
田舎過ぎないか？工場が多すぎないか？交通機関、スーパー病院などの生活施設、学校などの施設がバランスよくあるかどうか確認しましょう。
9.家づくりにおけるチェックポイント
9-1購入後のことを考えた物件選び
【住宅瑕疵担保保険】
引渡しから10年間、新築住宅の構造体に重大な欠陥があった場合、住宅事業者が補修責任を負い、保険か供託することが義務付けされています。多くは保険加入で、保険料は事業者負担です。内容をしっかり確認しましょう。
住宅瑕疵担保責任保険協会のHPはこちら↓↓↓
9-2.見学・内覧の際の質問リスト
- 何度も見学し、気になった点をメモしましょう。
- 先に家を建てた、もしくは買った人に一緒に内覧してもらい、アドバイスをもらう
9-3.比較検討のための情報収集の方法
- 周りに類似の物件がないか確認しましょう。業者の都合で内々に価格をさげている場合もあります。
- 注文住宅も検討する場合は、住宅紹介会社等で複数の会社を紹介してもらい、比較検討して納得のいく住まいを購入しましょう。
10.まとめ
建売を購入する際は、さまざまなチェックポイントがあります。
売れてしまったら困るという物件に出会ったら、なるべく早く検討することをおすすめします。
しかし、売れてしまったら、ご縁がなかったということです。
ここまで読んで頂きありがとうございました。
あなたにとって良い一日を～まめおやじ
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