こんにちは。元住宅営業マンまめおやじです。
家づくりを考えはじめると、必ず目にするのが「フラット35」という住宅ローン。
でも「なんとなく安心そう」「民間ローンより高いらしい」など、漠然としたイメージだけで判断していませんか？
本記事では、元住宅営業マンとして多くの住宅ローン相談に乗ってきた筆者が、「フラット35のメリット・デメリット」「本当に向いている人」などをわかりやすく解説します。
- これから家を建てる人
- 転職してまもない人
- 病歴があってローン審査が落ちた人
- 返済能力があるけど、年収が低い人
1.フラット35とは？
1-1.フラット35はどんな住宅ローン？
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
最大の特徴は、借りたときの金利が返済終了まで変わらないこと。
将来の金利上昇リスクを避けたい人に向いています。
1-2.民間ローンとの違い
| 比較項目 | フラット35 | 民間ローン（多くは変動金利） |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 固定金利（返済終了まで変わらない） | 主に変動金利（将来上がる可能性） |
| 団信 | 任意（入らなくてもOK） | 原則加入が必要 |
| 審査基準 | 比較的ゆるやか | 勤続年数・年収に厳しいケースも |
| つなぎ融資 | 原則必要 | 不要なことが多い |
2.フラット35の基本条件を確認しよう
- 借入条件（年収・借入限度額・返済比率）
- 対象となる物件（住宅の技術基準・面積など）
- 金利や返済年数の仕組み
2-1.借入条件（年収・借入限度額・返済比率）
- 年収に応じて、返済額の上限が決まる（返済負担率）
- 年収400万円未満：返済比率は30%以内
- 年収400万円以上：返済比率は35%以内
- 借入限度額：100万円以上～8,000万円以内（住宅価格の100％までが上限）※１
※１：物件の90％を超えるとと金利が高くなる場合があります。
2-2.対象となる物件（住宅の技術基準・面積など）
- 住宅の床面積：一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上
- 耐震・断熱・省エネなど、一定の技術基準を満たすこと（フラット35S対象なら、さらに性能アップ）
2-3.金利や返済年数の仕組み
- 金利は申し込み時点でなく、「融資実行時の金利」が適用される
- 返済期間は15年以上35年以内で1年単位で選択可能
- 元利均等返済、元金均等返済が選択でき、ボーナス払いも併用可（任意）
元金均等返済が使える銀行は多くないです。
3.フラット35のメリット
- 金利がずっと固定で安心
- 収入や勤続年数の条件がゆるめ
- 団体信用生命保険（団信）が任意
- 転職して間もない人でも申し込み可能
3-1.金利がずっと固定で安心
借入時に決まった金利が、返済終了までずっと変わらない「固定金利型」のローンです。
将来の金利上昇を心配する必要がなく、長期的な返済計画が立てやすいのが魅力です。
3-2.収入や勤続年数の条件がゆるめ
民間ローンよりも審査のハードルが比較的低く、収入が少なめの方や勤務年数が短い方でも申し込みやすいのが特徴です。
3-3.団体信用生命保険（団信）が任意
団信に加入しなくてもローンを組めるのは、フラット35ならでは。
保険に加入しない選択肢がある分、柔軟に資金計画を立てられます（※ただしリスク管理は必要です）。
3-4.転職して間もない人でも申し込み可能
民間ローンでは「転職1年未満だと厳しい」と言われがちですが、フラット35では転職直後でも審査対象になる場合があります。
銀行がだめでもフラットは通りました例は結構ありました。
4.フラット35のデメリット
- 民間ローンに比べて金利が高め
- 手数料や諸費用がかかる
- 「つなぎ融資」が必要になる
4-1.民間ローンに比べて金利が高め
固定金利で安心な反面、変動金利のある民間ローンより金利が高めに設定されています。
特に短期間での返済を予定している人にとっては不利な場合も。
4-2.手数料や諸費用がかかる
融資事務手数料が高めに設定されている金融機関も多く、初期費用がかさむ傾向があります。
トータルコストでの比較が重要です。
4-3.「つなぎ融資」が必要になる
建物完成後にしか融資が実行されないため、原則、土地代や着工金などをまかなう「つなぎ融資」が必要になります。
そのぶん費用や手間が増えることも。
★つなぎ融資についは、こちらの記事もご覧ください。
5.フラット35が向いている人・向いていない人
5-1.向いている人はこんなタイプ
- 金利変動が不安で、固定金利で安心したい人
- 転職して間もない人、勤続年数が短い人
- 団信を任意で選びたい人
- 長期でじっくり返済したい人
5-2.向いていない人はこんなタイプ
- 短期間で繰り上げ返済を考えている人
- 変動金利でとにかく低金利を狙いたい人
- 初期費用をなるべく抑えたい人
- つなぎ融資を使いたくない人
6.住宅ローン控除との関係
- 住宅ローン控除の対象になるの？
- 控除額や条件は民間ローンと同じ？
6-1.住宅ローン控除の対象になるの？
結論からいうと、フラット35を利用しても住宅ローン控除は受けられます。
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、一定の条件を満たす住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築した場合に、所得税の一部が控除される制度です。
「フラット35は国のローンだから控除がないのでは？」と誤解される方もいますが、問題ありません。
フラット35も要件を満たしていれば、民間ローンと同じように控除対象になります。
6-2.控除額や条件は民間ローンと同じ？
基本的な控除の仕組みは、フラット35も民間ローンも同じです。
2024年以降の制度では、以下のような概要になっています（※2025年5月現在の内容です）。
| 区分 | 控除率 | 控除期間 | 控除上限額（新築） |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅など | 年0.7% | 13年間 | 最大5,000万円 |
| その他の住宅 | 年0.7% | 10年間 | 最大3,000万円 |
- 住宅性能により控除上限額は異なる。
- その他の住宅は2023年末までに新築の建築確認済で2025年入居の場合です。
★住宅ローン控除については、こちらの記事もご覧ください。
ただし、以下の条件を満たす必要があります：
- 返済期間が10年以上の住宅ローンであること（フラット35は問題なし）
- 合法な住宅であること（建築確認済など）
- 合計所得が2,000万円以下であること
- 自分が住む住宅であること（投資用は対象外）
フラット35は返済期間が15年以上あるため、この点でも問題なく対象になります。
6-3.フラット35利用者が気をつけたいポイント
フラット35は「団信が任意」な点が特徴ですが、住宅ローン控除の対象になるには団信の有無は関係ありません。
そのため、「団信に入っていないから控除が受けられない」ということはありませんので安心してください。
ただし、借入時に適用される金利や条件によって、控除額のインパクトは変わってきます。
民間ローンと比較しながら、「固定金利の安心感」と「控除期間の恩恵」を総合的に検討するのがポイントです。
7.銀行ローンで借りられない人でも借りられる？
- フラット35の審査基準はどう違う？
- 自営業・派遣・勤続年数が短くても通る可能性あり
7-1.フラット35の審査基準はどう違う？
フラット35は、返済能力を重視する審査が特徴です。
民間ローンのように「勤続年数」や「雇用形態」などで厳しく判断されにくく、年収に対する返済比率（返済負担率）をクリアしていれば、審査に通る可能性が高くなります。
7-2.自営業・派遣・勤続年数が短くても通る可能性あり
- 自営業やフリーランスでも、確定申告で安定した収入があれば審査可能
- 派遣社員や契約社員も対象になるケースあり
- 転職したばかりでも、年収があれば審査に通ることも
「銀行で断られたけど、フラット35なら借りられた」というケースも少なくありません。
実際に派遣社員の人、審査通りましたよ。
8.団信が有料って本当？
- 団信とは？加入の必要性と注意点
- 民間ローンとの違い
8-1.団信とは？加入の必要性と注意点
団信（正式名称：団体信用生命保険）とは、住宅ローンの契約者が万が一亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、残りのローンが支払われる保険です。
民間の住宅ローンでは、ほとんどの場合この団信への加入が必須です。
しかも、多くの民間ローンでは団信の保険料が金利に含まれているため、あえて意識することは少ないかもしれません。
一方、フラット35ではこの団信が任意加入であり、保険料も別途支払う必要があるのが特徴です。
★団信については、詳しくはこちらをご覧ください。
8-2.フラット35と民間ローンの違い
| 比較項目 | フラット35 | 民間ローン |
|---|---|---|
| 団信の加入 | 任意（加入しなくてもOK） | 原則、加入必須 |
| 団信の保険料 | 金利に含まれず、別途支払い | 金利に含まれていることが多い |
| 保険の種類 | 一般団信、3大疾病付き団信など | 同上。さらにガン団信付きなど多様 |
| 加入しない選択 | 可能。ただしリスク大 | 原則不可 |
団信保険料（通常の団信の場合）は、年齢や借入金額によって異なりますが、年間で数万円程度が目安です。なお、3大疾病付きなど手厚い保険にした場合はさらに費用が上がります。
9.利子補給が受けられる自治体もある
- 利子補給制度とは？
- 実施している自治体の事例
- 自分の地域で調べる方法
9-1.フラット35は補助がつくこともある？
実はフラット35は、「利子補給（りしほきゅう）」と呼ばれる支援を受けられる場合があります。
これは国や自治体が一定期間、住宅ローンの利息の一部を補助してくれる制度のことです。
たとえば、「子育て世帯が省エネ住宅を建てた場合」「移住・定住を目的に家を建てた場合」など、条件に合えば数年間にわたって金利をさらに引き下げる支援が受けられることも。
9-2.よくある利子補給のケース
- 地方自治体の「子育て・若者世帯向け住宅支援」
- 地方移住やUターン・Iターン促進施策
- 災害復興エリアへの住み替え支援 など
これらの補助金や利子補給制度は市区町村ごとに内容が異なるため、必ずお住まい予定の自治体に問い合わせて確認しておきましょう。
フラット35じゃなくてもOKなものもあります
9-3.フラット35Sとの併用でさらにお得に？
フラット35には、一定の省エネ・耐震性能などを満たす住宅に適用できる「フラット35S」という制度があります。
これに加えて利子補給が適用されると、かなり低金利で住宅ローンを組める可能性も。
家づくりで金利の負担を少しでも抑えたい方にとっては、知っておいて損はない制度です。
★子育てグリーン住宅支援事業については、詳しくはこちらをご覧ください。フラット35Sと併用できます。
10.フラット35にはつなぎ融資が必要？
- フラット35の資金実行タイミング
- つなぎ融資ってどんなもの？
- 注意点：金利や手数料がかかる
- 対応してない銀行もある？
10-1.フラット35の資金実行タイミング
フラット35は「完成した住宅を担保にしてお金を貸す」という仕組みです。
そのため、建物が完成して登記が済むまでは融資が実行されません。
でも実際には、土地の購入費用や建築着工金、中間金など、住宅が完成する前にもお金が必要になるタイミングが何度かあります。
そこで使われるのが「つなぎ融資（つなぎローン）」です。
10-2.つなぎ融資ってどんなもの？
つなぎ融資とは、フラット35の融資が実行されるまでの間、一時的に必要資金を立て替えるためのローンです。
使われるタイミング例：
- 土地購入の決済
- 工務店への着工金・中間金の支払い
- 登記や諸費用の支払い など
最終的にはフラット35の本融資が実行されたときに、このつなぎローンを一括で返済する流れになります。
10-3.注意点：金利や手数料がかかる
つなぎ融資は「一時的なローン」ですが、金利が年2〜3%とやや高めに設定されていることが多く、手数料もかかるのが一般的です。
そのため、資金計画を立てる際には、この「つなぎ融資の費用」も忘れずに考慮することが大切です。
10-4.対応していない銀行もある？
銀行によっては「つなぎ融資は取り扱っていない」「工務店やハウスメーカーとの契約内容によって不可」といったケースもあるので、事前に金融機関と施工会社の両方に確認しておくことが重要です。
11.フラット35Sで金利優遇を受けよう
- フラット35Sとは？
- 金利優遇の内容は
- 適用される住宅の条件とは？
- 注意点
11-1.フラット35Sとは？
フラット35S（エス）は、フラット35の中でも一定の基準を満たした住宅を購入・建築する場合に、一定期間金利が引き下げられる制度です。
たとえば、耐震性や省エネルギー性能などの「質の高い住宅」を選ぶことで、通常のフラット35より最大1%ほど低い金利で住宅ローンを組むことができます。
この制度は、国が「性能の高い住宅をもっと増やしていこう」という目的で用意しているもので、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供しています。
11-2.金利優遇の内容
フラット35Sの金利優遇は、借入当初の5年、通常のフラット35より年▲0.25～1.00%の金利引き下げが受けられます。
金利優遇は、選んだ住宅の性能グレードによって異なります。
| プラン | 優遇幅 | 優遇期間 | 該当住宅例 |
|---|---|---|---|
| ZEH | ▲1.00％ | ５年間 | ZEH+認定長期優良住宅 |
| ZEH | ▲0.75％ | 5年間 | ZEH |
| 金利プランA | ▲0.50% | 5年間 | 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅など |
| 金利プランB | ▲0.25% | 5年間 | 省エネ基準適合住宅、耐震性の高い住宅 など |
★金利引下げは、家族構成・住宅性能・地域によって変わります。詳細は下記を参照ください。
11-3.適用される住宅の条件とは？
フラット35Sを使うには、建物が以下のいずれかの基準を満たす必要があります。
性能項目の例：
- 省エネルギー性（断熱等性能等級5以上 など）
- 耐震性（耐震等級2以上）
- バリアフリー性（高齢者等配慮対策等級3以上）
- 劣化対策（劣化対策等級3＋構造計算）
該当する住宅には、設計審査書や適合証明書などの提出が必要となるため、事前にハウスメーカーや設計士と相談しておくことが大切です。
11-4.注意点
- 金利の優遇期間終了後は、通常のフラット35の金利に戻ります。
- フラット35Sを利用するには、申請書類が増えるため手続きがやや複雑になります。
- フラット35Sは予算枠が設けられており、予算に達すると受付終了となります。
- 土砂災害特別警戒区域内での新築住宅の建設・購入には利用できません
12.まとめ：フラット35はこんな人におすすめ！
- 固定金利で将来の返済計画を安定させた方におススメ
- 収入・職業面で民間ローンが難しい方おススメ
- 団信が有料で任意
- つなぎ融資が必要
自分にとって最適な住宅ローンを選ぶためにも、本記事を参考にして、後悔のない住宅購入を進めてください。
ここまで読んで頂きありがとうございました。
貴方にとって良い一日を～まめおやじ
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