【実例】元住宅営業マンが語る｜後悔しない土地の選び方とチェックポイントを徹底解説

こんにちは。元住宅営業マンまめおやじです。

「家づくりは土地選びが8割」と言われるほど重要な工程です。

本記事では、住宅営業マンとして多くの土地を見てきた経験から、素人が見落としがちなポイントや後悔しやすいポイントを解説します。

「買ってはいけない土地」の特徴や、良い土地の見分け方も紹介します。

自宅を建てた際に、実際に土地を探した経験をもとにアドバイスさせていただきます。

1. 土地選びで後悔する理由

現代ではat-homeやSUUMOなどの不動産サイトからだれでもかんたんに物件を検索することができます。

ここでは、一般的な土地選びの後悔理由をご紹介します。

1-1. 住んでから気づく土地の問題点

• 日当たりの悪さ

近くに高層マンションが立って、日当たりが悪くなる場合があります。

高い建物を建築できるエリアかどうかの確認が必要です。

• 地盤の問題

全国的にゲリラ豪雨が多くなってます。

短時間で大雨が降ると、道路側溝の排水が追い付かず、一時的に道路が冠水する場合があります。

設計地盤を少し高くすることも検討しましょう。

• 隣地が空地

将来建たない保証はありません。建物が建つ想定で、窓位置や建物配置を考えましょう。

1-2. 価格に惑わされて失敗

• 安すぎる土地の落とし穴

周辺相場から明らかに安い土地は、必ず理由があります。

不動産業者にキチンと確認しましょう。

• 高額すぎる土地のリスク

希望のエリア内に売り物件が少ない場合、高い土地を先に購入してしまいがちです。

エリアを少し広げる事も検討しましょう。

1-3. 契約後にトラブルが発覚

• 境界トラブル

土地契約時に隣地との境界が確定していない場合があります。

境界確定後、思っていたより土地が小さかったというケース。

予定していた建物が入らないとか、クルマが停めづらくなる場合があります。

• 近隣問題

自治会への入会は義務ではありませんが、ゴミ出しの管理を自治会で行っている場合があります。

自治体に問合せすれば、自治会長の連絡先を教えてくれ、費用やルールについて事前に問合せすることができます。

周辺に変な人がいるかどうかはわかりません。

費用をかけて興信所に調査依頼する方法もあります。

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2. 元住宅営業マンが教える「買ってはいけない土地」

2-1. こんな土地には要注意！

順番に見ていきましょう。

• 1.道路と高低差がある土地

ブロックの段数が増えたり、階段の段数が増えるので、費用がかかります。必ず、事前に見積もりを取りましょう。

不動産業者か住宅会社へお願いすれば、見積もりしてくれます。

「〇〇万くらいですかねえ」などの軽いコトバは危険。書面で確認しましょう。

• 2.旗竿地や変形地

将来売却する可能性がある場合はおすすめしません。

希望の間取りが作れるかどうか、クルマの出し入れに問題ないかをチェックしましょう。

• 3.近くに嫌悪施設

工場や火葬場・墓地は現地で確認しましょう。

高圧線が上空を通っている土地は、工事に支障がある場合があります。

住宅会社に確認しましょう。

• 4.土砂災害警戒区域（イエローゾーン）や土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の土地

一部の銀行で融資できない、各種補助金交付の対象外になる等、様々なデメリットがあります。

2-2. 売れ残っている土地の理由を考える

• 1.売れない土地には必ず理由がある

プロである、不動産業者に聞きましょう。

周辺相場より単価が高いとか、近くに養鶏場の臭いがする、など教えてくれます。

お値打ちなのに、たまたま売れ残っている場合もあります。

• 2.不動産業者がなかなか紹介しない「人気エリアの裏事情」

人気エリアに売り物件が出た場合、一般に公開される前に売れてしまいます。

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3. 良い土地の見極め方

3-1. 立地と利便性のチェック

• 1.駅・バス停までの距離

GoogleマップやYahoo!マップでかんたんに確認できます。

不動産表記徒歩〇〇分の表記を鵜呑みにせず、歩いて確認しましょう。

• 2.買い物や医療施設の充実度

GoogleマップやYahoo!マップでかんたんに確認できます。

不動産表記徒歩〇〇分の表記を鵜呑みにせず、歩いて確認しましょう。

3-2. 地盤・ハザード情報の確認

• 1.自治体のハザードマップを活用

土地を購入する際の重要事項説明書の記載事項ですが、自治体のホームページで確認できます。

• 2.地歴を調べる

登記事項証明書を法務局で（ネットでも可能）取得すると、地目がわかります。

田、畑、池沼、ため池などは地盤補強工事の可能性が高いです。

3-3. 現地でチェックすべきポイント

• 1.朝・昼・夜の雰囲気を確認

クルマをよく使う人は朝夕の交通量チェックをしましょう。

また、街の雰囲気が昼間と夜では違う場合があります。

• 2.周辺の建物の様子を観察

雑草や、庭の手入れがされているか？クルマ、子供のおもちゃ、建物の築年数を見ましょう。

境界確定済の場合、不動産業者が情報を持っている場合があります。

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4. 住宅営業マンが勧める「後悔しない土地の選び方」

4-1. 予算と優先順位を決める

• 1.土地にお金をかけすぎない

建築費とのバランスが重要です。

特に工務店と大手ハウスメーカーでは、建築費用が全然違います。

土地建物の予算を事前に把握しましょう。

建築費を知るために、先に住宅会社へ行くことをおすすめします。

• 2.家族のライフスタイルに合ったエリア選び

将来売却したり貸したりすることも想定する場合は、土地建物の予算配分が変わってきます。

4-2. 住宅メーカーや不動産業者との付き合い方

• 1.業者が推す土地をそのまま信じない

不動産業者や住宅会社の営業マンのおススメの土地については、自分でも調べましょう。

• 2.良い土地情報を早くもらうコツ

購入時期を急いでいなくて、希望エリアが限定されている場合、当該エリアの地元の不動産業者へ足を運びましょう。

ネットに公開される前の情報をもらえる可能性があります。

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5.まめおやじの場合

自宅を建てる際、周辺調査は自分で全て行いました。ハザードマップでは、50㎝～2ｍ浸水地域だったので、少し調べました。

6. まとめ

• 土地選びは「安さ」や「広さ」だけで決めると後悔する
• 何度も現地へ足を運んで確認することが大切
• プロに相談して良い土地を見極めよう！

ここまで読んで頂きありがとうございました。

あなたにとって良い一日を～まめおやじ